Ⅰ. 부담부증여란
채무 등이 있는 부동산을 증여하면서 증여재산에 담보된 채무 등을 수증자가 인수하는 증여를 부담부증여라고 한다
사례로 본다면 5억원의 주택에 대출금이 2억원이 있고, 임대보증금이 1억원이 있는 주택을 부(父)가 자식이 증여받으면서 대출금과 임대보증금을 인수하는 것을 부담부증여라고 한다.

2. 부담부증여시 증여가액의 계산
(1) 부(父)가 5억원의 주택을 증여하므로 자식은 5억원대한 증여세 9천만을 납부하여야 하나 부(父)가 변제 하여할 채무 2억원과 임대보증금을 1억 합 3억원을 자식(수증자)가 인수 하였으므로 수증자(자식)은 5억원에서 3억원을 차감한 2억원에 대한 증여세 3천만 납부하게 된다.

(2) 부(父)는 5억원의 주택을 증여하면서 대출금과 임대보증금의 가액 3억원을 자식이 인수하여 채무와 임대보증금을 면제받게 되므로 이에 대하서는 양도소득세를 신고, 납부하여야 한다.

(3) 이를 요약하면, 5억원의 주택을 증여시 채무인수가액을 제외한 2억원에 대하여 자식은 증여세를 신고, 납부하고 부(父)는 채무가 소멸된 가액 3억원에 대햐여 양도소득세 신고, 납부하여야 한다.

3. 부담부증여하면 세금이 절세되는가?
(1) 케이스에 따라 다를 수 있으나 부동산가액 전체에 대하여 증여세로 신고하는 것 보다 대출금 또는 임대보증금이 있는 자식이 승계하고 부동산 가액에서 채무 등을 차감한 가액에 대하여 증여세 신고납부하고 부(父)는 대출금과 임대보증금 면제받은 가액에 대하여 양도소득세 납부하는 것이 일반적으로 절세가 된다. 그 이유는 양도소득세는 양도가액에서 취득가액을 차감한 소득으로 계산되기 때문이다.

양도세율이 중과세율이 적용되거나 양도차익이 커서 높은 세율이 적용될 때는 불리할 수도 있으므로 세무사외 상담을 받는 것을 권한다.

(2) 부(父)가 자식에게 주택을 증여시 당해 주택에 채무액이 있어 부(父)가 양도소득세 해당될 때 동 주택이 1가구 1주택이라면 비과세 된다.

4. 부담부증여시 채무로 인정되는 범위
채무 및 임대보증금은 증여일 현재 당해 증여재산에 담보된 채무를 말한다.
채무는 국가․지자체 및 금융기관에 대한 채무 이어야 하고 증여자의 명의여야 하며 수증자가 인수하여야 한다. 그리고 임대보증금은 증여자가 증여재산을 타인에게 임대한 경우 당해 임대보증금 이어야 한다.

5. 부담부증여시 유의할 사항
(1) 수증자가 증여자채무를 인수하는 경우 수증자가 변제할 능력이 있어야 한다.
채무를 수증자가 인수한 후에도 증여자가 채무액을 변제하는 때에는 그 채무상당액을 채무자에게 증여한 것으로 보게 되므로 증여세가 과세되는 사례가 실무에서는 자주 발생한다. 그러므로 부담부증여시에는 수증자가 채무를 변제할 수 있는 경제적 능력이 있어야 한다.

(2) 증여직전의 증여자가 대출을 받고 근저당 설정한 후 수증자가 금융채무를 인수한 경우에 증여자가 발생한 채무에 대하여 사용처를 객관적으로 입증하지 못하는 경우에는 증여자의 채무를 볼 수 없어 부담부증여로 인정되지 않는다.(국심 2003서 2004.3.22)
그러나 증여자의 다른 채무에게 변제한 사실이 객관적으로 입증된다면 증여직전의 발생한 채무라 하더라도 부담부증여에 해당된다.

백정현 세무회계사무소 상담문의:031-554-8001

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