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[세무상식]아파트 명의~ 누구의 명의로??
2010년 07월 21일 (수) 09:23:42 오동학(세무사) odongtax@hanmail.net

   
나공유씨와 나단독씨는 같은 아파트에 거주하는 이웃사촌이다. 이들은 평소 자산관리와 관련된 정보도 자주 주고받으며 생활을 해오고 있다.

최근 나공유씨가 2년 이상 3년 미만 보유상태인 아파트를 처분하고 이사를 가게 되어 양도소득세에 관한 이야기를 나누던 중 나단독씨는 자신이 양도하는 경우와 나공유씨가 양도하는 경우 양도소득세가 다르다는 것을 알고 무척 놀랐다.

나단독씨의 경우 아파트의 명의가 본인 단독명의이지만 나공유씨의 경우 아파트 명의가 본인과 부인의 공동명의로 되어 있어 양도소득세 계산시 본인 보다 더 낮은 세액을 부담하게 된다는 것이다.

공유부동산 양도 시 양도소득세 부담
공유란 하나의 물건을 2인 이상의 다수인이 공동으로 소유하는 것을 말한다. 이러한 공유와 비슷한 유형으로 합유와 총유가 있다. 공유는 공유자간에 아무런 목적 없이 단순히 2인 이상이 소유하는 형태를 의미하며, 합유란 조합이 소유하는 형태이고, 총유란 권리능력이 없는 사단이 재산을 소유하는 형태를 말한다.

부동산을 공동으로 소유하는 경우에는 소유지분에 따라 각 거주자별로 납세의무가 있으며 각 거주자는 자신의 납세지 관할 세무서에 각자의 소득금액을 신고 납부하여야 한다. 공유 부동산을 양도하는 경우 각자의 지분에 따라 양도소득세를 계산하여 납부하게 되므로 각자 기본공제를 받을 수 있으며 누진세율 적용 구간도 내려갈 수 있게 되므로 단독 지분인 경우에 비해 절세효과를 누릴 수 있다.

나공유 VS 나단독 세금차이는?
3억원에 취득하여 현재 4억인 아파트를 양도하는 경우. 나공유씨와 나단독씨의 양도소득세는 많은 차이를 보이게 된다.

 

소유자

나공유씨

나단독씨

소유지분

나공유(50%)

나공유 부인(50%)

나단독(100%)

양도가액

200,000,000

200,000,000

400,000,000

취득가액

150,000,000

150,000,000

300,000,000

양도차익

50,000,000

50,000,000

100,000,000

기본공제

2,500,000

2,500,000

2,500,000

과세표준

47,500,000

47,500,000

97,500,000

세 율

24%

24%

35%

누진공제

5,220,000

5,220,000

14,900,000

산출세액

6,180,000

6,180,000

19,225,000

부담세액

12,360,000

19,225,000

 

위 예에서 보듯이 나공유씨와 나단독씨의 부담하는 세액 차이는 약 6,800,000원이다.

증여를 통한 공동명의!
공유를 통한 절세를 목적으로 1인 소유의 부동산을 증여를 통하여 부부 공동명의로 변경하는 경우에는 부동산의 취득가액을 증여 시 증여가액으로 상승시킴으로써 양도소득세의 절세가 가능하다. 또한 양도차액이 줄어들어 적용 세율이 내려갈 수도 있어서 절세의 효과를 배가시킬 수 있다.

증여를 통한 공동명의 이전 후의 주의점!
증여 받은 부동산을 5년 안에 양도하면 양도소득세 이월과세가 적용된다. 이월과세란 취득가액을 수증자의 증여가액이 아닌 증여자의 최초 취득가액을 적용하게는 것을 말한다.

이월과세가 적용되면 절세효과가 사라질 뿐만 아니라 증여시의 취득세와 등록세, 채권수수료를 부담하는 결과를 낳게 된다.

공유에 의한 절세를 하려면 추가적으로 부담하게 되는 비용과 절세되는 금액을 잘 비교 조사하여 최대한의 효과를 볼 수 있는 방안을 선택하는 것이 중요하다고 할 수 있다.

상담문의: 대성세무회계(031-552-5665)

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