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주택취득시 공동명의로 하면 이득일까?
2010년 01월 04일 (월) 12:01:10 오동학(세무사) odongtax@hanmail.net

   
구리시에 거주하는 부부인 마당쇠씨와 나마님씨는 그동안 열심히 벌어온 돈으로 주택을 구입하기로 하였다. 나마님씨는 공동명의로 하지 않으면 각방을 쓰자고 마당쇠씨를 협박하고있다.

힘을 주체할 수 없는 마당쇠씨는 세상에세 가장 두려운 것이 각방을 쓰는 것이라 공동명의로 하려고 한다. 주택 취득금액이 4억원임을 감안하면 2억을 마님에게 강탈당하는 느낌이다.

주위의 친구들이 말하길 마님에게 2억원을 증여하는 것이 되어 증여세를 내야한다는데 마당쇠는 고민에 빠져들었다.

부부간 증여 6억까지는 문제없어!
2008년부터는 배우자간 증여공제가 6억원으로 증액되었다. 따라서 6억원 이내의 주택이라면 증여세 없이 배우자 명의로 주택을 구입할 수 있게 됐다.

공동명의로 주택 취득시 절세효과?
단독명의와 공동명의의 경우 모두 세금은 동일하다.

이는 취득 시 납부하는 세금인 취득세와 등록세 모두 누진구조가 아닌 단일세율에 의하여 적용하게 되기 때문이다. 따라서 공동명의로 한다 하더라도 절세효과는 없다.

공동명의로 보유시 절세효과!
부동산을 보유하고 있는 동안에 납부하는 세금은 크게 재산세 등과 종합부동산세가 있다.

 먼저 재산세 등의 경우 보유하는 동안 내는 세금은 재산의 크기에 따라 구간별로 세율이 증가하는 누진세율 구조로 되어 있다.

따라서 과세의 근거가 되는 과세표준이 명의자 지분별로 분할되기 때문에 공동명의의 경우 절세효과가 발생한다.

또한 종합부동산세의 경우에는 지난 위헌판결 이후 세대별과세가 아닌 개인별과세로 바뀌었다.

이에 따라 종합부동산세는 현재 9억원을 초과하는 경우에만 과세대상이 되어 공동명의를 함으로써 절세가 가능해 졌다.

결과적으로 기존에 남편 명의의 주택이 있고, 추가 구입을 하는 경우에는 공동 구입비율을 알맞게 정함으로서 증여세와 종합부동산세 모두를 절세할 수 있다.

처분시 절세효과!
부동산의 절세효과 최종 목적은 양도시점이라 할 수 있다.

1. 양도소득 기본공제 받기
양도소득세신고 시 양도가액에서 취득가액 등 필요경비 등을 차감한 소득금액에서 신고인 1인당 250만원을 공제하게 된다.

단독 명의라면 양도소득금액에서 250만원만 차감해 세율을 곱하게 되는데 부부공동명의라면 양도소득금액에서 500만원을 차감해 세율을 곱하게 된다.

2. 누진세율 구조에서 낮은 세율 적용받기
양도소득세는 누진세율구조를 가지고 있다.

따라서 세율을 적용하는 근거가 되는 과세표준이 높아질수록 높은 세율이 적용된다. 만약 과세표준이 5천만 원일 경우 24%의 세율을 적용받지만, 9천만 원일 경우에는 33%의 세율을 적용받을 수 있다.

공동명의 절세의 시작~^^
공동명의의 경우에는 각 지분별로 양도차익을 구하고 과세표준이 계산됨으로서 과세표준이 둘로 나눠지는 효과가 있다. 이에 따라 낮은 세율이 적용되며 절세효과 역시 크게 발생하게 되는 것이다. 반면 중과세율이 적용되는 경우에는 절세효과가 발생하지 않는다.

하지만 한시적으로 2010년까지 중과대상인 다주택자와 비사업용토지 소유자에 대한 중과세율을 적용하지 않고(단, 장기보유특별공제는 제외) 일반세율을 적용하고 있어 공동명의로 되어 있는 부동산의 경우에 보다 혜택의 폭이 넓어졌다.

상담문의: 대성세무회계(031-552-5665)

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